1.房屋買賣協(xié)議的當事人不能提供證據(jù)證明其是涉案被拆除房屋的所有權(quán)人的，依法不具有提起房屋征收訴訟的原告主體資格――倪江與徐州市鼓樓區(qū)人民政府行政強制案

本案要旨：房屋買賣協(xié)議是否有效以及涉案房屋所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移不屬于房屋征收補償案件的審查范圍。房屋的所有權(quán)爭議應(yīng)當通過民事訴訟的途徑予以解決。房屋買賣協(xié)議的當事人不能提供證據(jù)證明其是涉案被拆除房屋的所有權(quán)人的，該當事人與房屋征收部門強制拆除涉案房屋的行為之間不具有行政法上的利害關(guān)系，依法不具有提起訴訟的原告主體資格，法院應(yīng)裁定駁回起訴。

審理法院：江蘇省高級人民法院

案號：（2015）蘇行終字第00440號

案例來源：法信精選

2.因未辦理房屋過戶登記而未取得房屋所有權(quán)的當事人不是被征收人，與房屋強制拆除行為沒有法律上的利害關(guān)系――莆田市恒通汽車運輸有限公司與莆田市涵江區(qū)人民政府、莆田市涵江區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局行政征收、行政強制案

本案要旨：國有土地上房屋征收的被征收人是房屋所有權(quán)人，征收補償?shù)膶ο笠彩欠课菟袡?quán)人。因此，在房屋征收管理活動中只有房屋所有權(quán)人與房屋征收及其相關(guān)行政行為具有法律上的利害關(guān)系。因未辦理房屋登記而未取得涉案房產(chǎn)的所有權(quán)的當事人不是被征收人，與房屋強制拆除行為沒有法律上的利害關(guān)系，不具有房屋征收行政訴訟的原告資格。

審理法院：福建省高級人民法院

案號：（2015）閩行終字第289號

案例來源：法信精選

1.征收房屋時，房屋未辦理過戶登記的補償

征收房屋時，被征收房屋已經(jīng)進行交易但未辦理過戶登記的現(xiàn)象，是比較常見的現(xiàn)象。

根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”依據(jù)該規(guī)定，房屋買賣未辦理過戶登記的房屋所有權(quán)仍歸房屋出賣人所有，買受人僅享有根據(jù)合同約定要求出賣人交付房屋、配合辦理過戶的債權(quán)。根據(jù)《征收條例》第2條規(guī)定，房屋征收的補償對象為房屋所有權(quán)人。

依據(jù)上述規(guī)定，征收房屋時房屋已經(jīng)進行交易但未辦理過戶登記的，房屋征收部門仍應(yīng)當對房屋出賣人給予補償。但房屋征收實踐中，房屋交易未辦理過戶登記手續(xù)，但房屋已經(jīng)交付買受人使用的現(xiàn)象是比較常見的。此時，如果仍按照法律規(guī)定對房屋出賣人進行補償，則有可能導致房屋買受人拒絕搬遷的現(xiàn)象發(fā)生。同時，房屋買受人支付了購房款既未獲得交易房屋的產(chǎn)權(quán)，也未獲得房屋征收補償，雖然其可以通過合同向出賣人主張債權(quán)，但卻無形中加劇了社會矛盾的產(chǎn)生，對社會的和諧穩(wěn)定非常不利。

對此，筆者認為，征收已經(jīng)進行交易但未辦理過戶登記的房屋，如果買賣雙方?jīng)]有爭議，可以在房屋管理部門出具相關(guān)證明的情況下將房屋買受人確定為被征收人，或者在買賣雙方協(xié)商一致并履行一定手續(xù)的情況下將征收補償直接發(fā)放給買受人。如果買賣雙方存在爭議，可按人民法院或仲裁機構(gòu)作出的生效司法文書的內(nèi)容確定房屋所有權(quán)人；補償方案確定的簽約期限屆滿，買賣雙方爭議未解決的，可按房屋所有權(quán)人不明確，由房屋征收部門報請市、縣級人民政府按照補償方案作出補償決定。

（摘自《國有土地上房屋征收與補償實務(wù)指南》，褚建好、肖勇、張永魁著，中國政法大學出版社2012年5月出版）

2.房屋征收補償應(yīng)考慮對房屋現(xiàn)實居住人的保護

從此立法的變化上可以看出：對合法有效合同的保護，不輕易否定或解除該合同更符合市場經(jīng)濟規(guī)律，也更符合現(xiàn)實國情。結(jié)合到我們討論的此類案件，房屋買賣合同已成立多年，且買方居住多年，事實上已形成了對該房屋社會觀念上的所有和生活上的依賴。

先不論房屋被強制拆遷賣方是否還有過戶的義務(wù)與必要性，拆遷補償?shù)某踔詾閷ΜF(xiàn)實居住人喪失居住場所的補償和安慰，其補償款為給現(xiàn)實居住人另覓住所或過渡性安置的經(jīng)濟支持，而作為多年前已將房屋賣給對方且已得到相應(yīng)價款的房屋賣方，其利益不會因房屋被拆遷而受損或得不到保護，而本案中如果買方當事人獲得了拆遷補償款，則對尚欠賣方的部分購房款更增加了其償還能力，甚至賣方可以向法院依標的的密切聯(lián)系原則提出在補償款范圍內(nèi)自身債權(quán)具有優(yōu)先性。

（摘自《房屋買賣后未過戶的效力認定》，作者：李國軍、梁明山，載《人民司法（案例）》2015年第6期）

1.《國有土地上房屋征收與補償條例》

第二條　為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當對被征收房屋所有權(quán)人（以下稱被征收人）給予公平補償。

2.《中華人民共和國行政訴訟法》（2017修正）

第二十五條  行政行為的相對人以及其他與行政行為有利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織，有權(quán)提起訴訟。

有權(quán)提起訴訟的公民死亡，其近親屬可以提起訴訟。

有權(quán)提起訴訟的法人或者其他組織終止，承受其權(quán)利的法人或者其他組織可以提起訴訟。

人民檢察院在履行職責中發(fā)現(xiàn)生態(tài)環(huán)境和資源保護、食品藥品安全、國有財產(chǎn)保護、國有土地使用權(quán)出讓等領(lǐng)域負有監(jiān)督管理職責的行政機關(guān)違法行使職權(quán)或者不作為，致使國家利益或者社會公共利益受到侵害的，應(yīng)當向行政機關(guān)提出檢察建議，督促其依法履行職責。行政機關(guān)不依法履行職責的，人民檢察院依法向人民法院提起訴訟。

3.《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》

第十二條　與具體行政行為有法律上利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織對該行為不服的，可以依法提起行政訴訟。

4.《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第一條　依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。