房地產(chǎn)是一個(gè)拉動(dòng)眾多上下游行業(yè)發(fā)展與解決諸多就業(yè)問題的產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的定位會(huì)影響中國經(jīng)濟(jì)下一個(gè)10年發(fā)展。當(dāng)前，房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入“下半場”，怎樣鞏固“上半場”調(diào)控取得的成果?其他國家在房地產(chǎn)波動(dòng)時(shí)期的經(jīng)驗(yàn)有何可以借鑒?房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略投資布局該如何調(diào)整?在上周由中歐國際工商學(xué)院舉辦的中國房地產(chǎn)業(yè)高峰論壇上，來自學(xué)界與商界的專家學(xué)者們給出了自己的答案。

　　頻繁變動(dòng)的政策會(huì)使住房消費(fèi)這一居民的長期行為失去穩(wěn)定的預(yù)期，完善制度、穩(wěn)定預(yù)期是未來住宅市場健康發(fā)展的重要條件

　　全國人大常委、財(cái)經(jīng)委副主任委員、中歐陸家嘴國際金融研究院院長吳曉靈說，2006年至今，我國房地產(chǎn)市場中住房按揭貸款利率和首付比例等政策的變化比較頻繁。住房是家庭一項(xiàng)非常重大的支出，很多人要集全家之力，或者集自己一生的收入來完成。但如果在這一過程中政策不斷變化，人們就很難對(duì)自己的財(cái)務(wù)做出穩(wěn)定的規(guī)劃。尤其是在政策調(diào)控時(shí)，行動(dòng)的一致性或不理性都會(huì)產(chǎn)生。住宅是居民消費(fèi)品的重要資產(chǎn)與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的動(dòng)力之一，這方面的政策還是以穩(wěn)定為好。

　　房地產(chǎn)金融政策要盡量保持穩(wěn)定，而且要從幫助供需雙方打通融資渠道方面去做。

　　一方面，要控制按揭貸款，抑制過度超前消費(fèi)。消費(fèi)按揭貸款是把雙刃劍?？梢詭椭壳皼]有財(cái)力而今后有還款能力的人完成置業(yè)的夢想，但過多的按揭貸款卻能制造過度的需求。因?yàn)殂y行貸款本身是在創(chuàng)造貨幣，是讓一個(gè)人未來的消費(fèi)能力在當(dāng)下得到實(shí)現(xiàn)。針對(duì)有限的房產(chǎn)供應(yīng)，過多的創(chuàng)造貨幣、過多的把未來的購買力集中到現(xiàn)在，不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展?？刂瓢唇屹J款要從兩方面入手。第一，只對(duì)首套住房和改善型住房給予一定按揭貸款，剩下的讓購買者全款購房。而全款購房不應(yīng)該受到限制，這是一個(gè)人財(cái)產(chǎn)使用的自主權(quán)。第二，取消房地產(chǎn)按揭的優(yōu)惠利率，用財(cái)政按揭利率抵扣所得稅或用按揭利率補(bǔ)貼替代銀行優(yōu)惠利率。利率本身是調(diào)節(jié)市場供求非常重要的經(jīng)濟(jì)杠桿，把優(yōu)惠利率政策強(qiáng)加給銀行后，實(shí)際上會(huì)扭曲利率作為杠桿的調(diào)節(jié)作用，而且住房按揭利率優(yōu)惠是一種財(cái)政行為，不應(yīng)該由商業(yè)銀行來執(zhí)行。

　　另一方面，要給予房地產(chǎn)商正常的融資渠道，以發(fā)展房屋租賃市場。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商在資金上多方圍堵，其實(shí)不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前除了公租房，還應(yīng)該發(fā)展有更多商品房的租賃市場。如果一個(gè)國家所有的房產(chǎn)都由個(gè)人所有，卻沒有健康的商品化租賃市場，會(huì)嚴(yán)重妨礙勞動(dòng)力在全國范圍內(nèi)的流動(dòng)。從金融制度上，要給予開發(fā)商以建設(shè)市場租賃房的便利，包括提供房地產(chǎn)開發(fā)所需貸款以及發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金等。

　　全球18次金融危機(jī)發(fā)生前，房價(jià)都出現(xiàn)過過度上漲，所以當(dāng)一國房價(jià)上漲太快時(shí)，政府就要當(dāng)心了

　　美國康奈爾大學(xué)管理學(xué)院教授DanielQuan說，在金融危機(jī)后，多位美國學(xué)者研究了第二次世界大戰(zhàn)后全球發(fā)生過的18次經(jīng)濟(jì)危機(jī)，其中5次規(guī)模和破壞力較大的是西班牙、芬蘭、挪威、日本和美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)等。他們發(fā)現(xiàn)，這些危機(jī)發(fā)生前都出現(xiàn)了一個(gè)很重要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，就是不斷上漲的房價(jià)。 18次金融危機(jī)發(fā)生前，房價(jià)年平均漲幅達(dá)15%，最嚴(yán)重的5次危機(jī)發(fā)生前，房價(jià)一年上漲了25%。所以當(dāng)一國房價(jià)過度上漲時(shí)，政府就要當(dāng)心了，因?yàn)槟强赡苁且淮谓?jīng)濟(jì)危機(jī)的信號(hào)。

　　我想重點(diǎn)談?wù)劮康禺a(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)管理的問題。中國房地產(chǎn)市場90%的貸款都來自四大銀行，很多銀行把這些貸款放在自己的資產(chǎn)組合中。未來，隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這個(gè)貸款規(guī)模會(huì)越來越大。從經(jīng)驗(yàn)來看，將房地產(chǎn)貸款放在銀行的投資組合中是一件冒險(xiǎn)的事。美國銀行業(yè)就吃過這樣的虧。

　　上世紀(jì)20年代的美國大蕭條后，美國政府覺得要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)就一定要鼓勵(lì)買房，于是專門建立了一些銀行提供按揭。當(dāng)時(shí)，這些銀行將房貸放入自己的資產(chǎn)組合中，先吸儲(chǔ)然后作為房款貸出去。借錢進(jìn)來的利率是3%，把錢借出去的利率是6%，其中有3%的利差。這樣賺錢很容易，所以那些銀行家們下午3點(diǎn)就可以出去打高爾夫球了。

　　但1970年以后，美國出現(xiàn)了大通脹。這些銀行遭遇到巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗麄兘柽M(jìn)來的錢是在短期賬戶上，而借出去的錢是長期的債務(wù)。當(dāng)通脹持續(xù)上升時(shí)，這些銀行大部分都破產(chǎn)了。美國政府才意識(shí)到，將按揭放在資產(chǎn)組合中并不是好的策略。后來，有人發(fā)明了房地產(chǎn)資本證券化，將貸款放到市場上，這樣銀行就不用自己持有這些債務(wù)，能規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)。很長一段時(shí)間，美國房地產(chǎn)市場采用這種辦法發(fā)展得很好。不過，華爾街的銀行家們將房地產(chǎn)資本過度證券化，以至于引發(fā)了次貸危機(jī)。其實(shí)，證券化是一個(gè)很好的東西，但是我們操作的時(shí)候要很小心。

　　我想提醒中國的銀行業(yè)，要時(shí)刻警惕自己背負(fù)的房地產(chǎn)貸款，同時(shí)建議房地產(chǎn)市場發(fā)展一些金融投資工具。

　　可以將一次性收取土地出讓金改為土地使用年租制，等于讓購房者買房之后按年繳納土地使用費(fèi)，這樣可以實(shí)質(zhì)性降低現(xiàn)行房屋銷售價(jià)格

　　中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控決策專家、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長謝家瑾說，房價(jià)的上漲和下跌根本原因是市場供求關(guān)系。長期政策應(yīng)該立足于“三個(gè)基本、一個(gè)控制”：供求關(guān)系基本平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房價(jià)基本合理，始終控制投資性購房的進(jìn)入。

　　供求關(guān)系基本平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房價(jià)基本合理的根本方法是增加供給。聯(lián)合國對(duì)全球40多個(gè)國家所作的統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)，當(dāng)人均GDP超過8000美元，一國的住房消費(fèi)就進(jìn)入了快速增長階段。當(dāng)前面對(duì)強(qiáng)勁的改善性住房、婚房和城市化進(jìn)程中的剛性需求，中國普通商品住房呈現(xiàn)總體供應(yīng)不足，而且在很長一段時(shí)間內(nèi)這種局面都難以改變。從2009年至今，我國房地產(chǎn)成交量一直保持上漲態(tài)勢。限購政策退出后要避免房價(jià)反彈，也必須增加供給。建議增加用地供應(yīng)、督促各地開工、加快城市配套建設(shè)、提高容積率與土地使用效率。

　　同時(shí)，要嚴(yán)格控制投機(jī)性需求進(jìn)入房地產(chǎn)市場。但我不贊成以開征物業(yè)稅的方法抑制投機(jī)者。中國目前不具備征收物業(yè)稅的條件。因?yàn)橹袊谏a(chǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)很高，中國的土地出讓制度已經(jīng)提前征收了70年的土地出讓金，開征物業(yè)稅會(huì)產(chǎn)生重復(fù)征稅。而且，物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅，而中國購房者對(duì)房產(chǎn)只有使用權(quán)。所以，對(duì)擴(kuò)大物業(yè)稅要從長計(jì)議，而替代政策要既能夠抑制投機(jī)，又能適度控制投資，最好還要考慮到操作和征收成本。

　　要從根本上解決問題，最關(guān)鍵的還是要促進(jìn)房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，用長期政策避免調(diào)控后房價(jià)反彈。比如，可以將一次性收取土地出讓金改為土地使用年租制，等于讓購房者買房之后按年繳納土地使用費(fèi)，這樣可以實(shí)質(zhì)性降低現(xiàn)行房屋銷售價(jià)格。

　　在中國城市化進(jìn)程的任何階段，房地產(chǎn)業(yè)都有機(jī)會(huì)麥肯錫咨詢公司全球副董事王莉說，麥肯錫預(yù)測，到2020年中國城市化將實(shí)現(xiàn)55%。在城市化演進(jìn)的過程中，會(huì)呈現(xiàn)各種不同的需求增長，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，代表著不同的產(chǎn)品機(jī)會(huì)。比如，當(dāng)農(nóng)村人口大量向城市轉(zhuǎn)移時(shí)，消費(fèi)者的需求是低成本的房地產(chǎn)產(chǎn)品，包括廉租房等;當(dāng)城市向外擴(kuò)張與新城加速發(fā)展時(shí)，消費(fèi)者需要更多大型綜合性的房地產(chǎn)產(chǎn)品。可以說，在中國城市化進(jìn)程的任何階段，房地產(chǎn)業(yè)都有機(jī)會(huì)。

　　麥肯錫將中國房地產(chǎn)市場劃分為20多個(gè)組團(tuán)，在組團(tuán)成員中存在相似的消費(fèi)行為。從具有相似消費(fèi)習(xí)慣的組團(tuán)中，中國房地產(chǎn)商可以明確地找出市場在哪里、增長潛力在哪里。中國房地產(chǎn)商還可以考慮通過對(duì)組團(tuán)地域的掌握，制作出標(biāo)準(zhǔn)型產(chǎn)品，在某些區(qū)域、組團(tuán)進(jìn)行推廣，控制成本。

　　商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供過于求，甚至可以說商業(yè)地產(chǎn)商已經(jīng)開始過冬了

　　萊蒙國際集團(tuán)有限公司董事會(huì)主席，天虹商場有限公司創(chuàng)辦人、副董事長黃俊康說，很多人看好商業(yè)地產(chǎn)，但我覺得商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的供過于求，甚至可以說商業(yè)地產(chǎn)商已經(jīng)開始過冬了。

　　現(xiàn)在，很多二三線城市大量商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)，但空置的情況已經(jīng)出現(xiàn)。而且，招租的情況越來越難。如我認(rèn)識(shí)的一家公司，幾年前他們商場招租能賺到15%的利潤以及管理費(fèi)，現(xiàn)在降到5%的利潤，連管理費(fèi)都沒有了。再如，我們?cè)谀车匾呀?jīng)開業(yè)了4個(gè)五星級(jí)酒店，規(guī)劃在建的還有4個(gè)酒店，但我很擔(dān)心是否有那么多客源。

　　商業(yè)地產(chǎn)不是不能再做了，而是要換個(gè)方式做。要做好“長期作戰(zhàn)”的準(zhǔn)備。要花精力去培育這個(gè)市場，而且要出錢補(bǔ)貼這個(gè)市場。比如，一個(gè)商場要開始盈利，最快要3年，條件差一點(diǎn)的商場可能要七八年才能盈利。在這樣的情況下，房地產(chǎn)商要有充足的現(xiàn)金流，以及暢通的融資渠道。因此，包括我在內(nèi)的很多房地產(chǎn)商希望市場上能有更多房地產(chǎn)金融產(chǎn)品出現(xiàn)。

　　10年后，隨著中國人均GDP的提升，商業(yè)地產(chǎn)的供求關(guān)系會(huì)相對(duì)平衡一些。但現(xiàn)在是商業(yè)地產(chǎn)商的寒冬。我覺得，未來10年會(huì)很艱難，只有少數(shù)有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)商能夠勝出。